Micro-entreprise, EI, EURL, SASU ou SAS : comparatif des statuts juridiques pour une conciergerie Airbnb, critères de choix et lien avec la carte professionnelle.
Pour une conciergerie Airbnb, la micro-entreprise convient pour démarrer seul avec peu de charges, tandis qu’une société (SASU ou EURL seul, SAS ou SARL à plusieurs) devient préférable dès que l’activité emploie du personnel, engage des frais importants ou exige une carte professionnelle et une garantie financière. Le bon choix dépend du chiffre d’affaires visé, des charges, de la protection sociale souhaitée et du modèle d’activité.
Le statut juridique n’est pas une simple formalité : il détermine la fiscalité, les cotisations sociales, la crédibilité auprès des propriétaires et, pour les conciergeries en gestion complète, la façon de détenir une carte professionnelle. Voici un comparatif pratique, à valider avec un expert-comptable. C’est l’une des questions que se posent les dirigeants que j’accompagne comme assistante de conciergerie Airbnb.
Ces éléments se précisent pendant l’étude de marché, première étape décrite dans l’article précédent sur les démarches pour créer une conciergerie Airbnb.
Formalités simples, comptabilité allégée, cotisations calculées sur le chiffre d’affaires encaissé : la micro-entreprise permet de lancer l’activité sans lourdeur. Ses limites apparaissent vite dans une conciergerie :
Elle reste pertinente pour des services à la carte ou une phase de test sur quelques logements. Dans ce cas, fixez dès le départ un seuil de logements ou de chiffre d’affaires au-delà duquel vous étudierez le passage en société, pour ne pas subir la bascule en pleine saison.
L’entrepreneur individuel bénéficie depuis 2022 d’une séparation par défaut entre patrimoine personnel et patrimoine professionnel. Au régime réel, les charges sont déductibles. C’est une étape intermédiaire intéressante quand les charges deviennent importantes sans justifier la création d’une société.
La micro-entreprise reste utilisable tant que le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 83 600 € pour des prestations de services. Ce plafond, relevé de 77 700 € à 83 600 € pour les années 2026 à 2028, est publié par l’Urssaf ; la page de Service-public.fr sur les seuils de la micro-entreprise détaille les conséquences d’un dépassement. Si vous vendez aussi des marchandises (produits d’accueil, par exemple), le plafond global est de 203 100 €, dont 83 600 € au maximum de prestations de services.
Le plafond fiscal et social se distingue de la franchise de TVA, plus basse : 37 500 € pour les prestations de services. Au-delà, la TVA doit être facturée, ce qui renchérit votre commission pour des propriétaires qui ne la récupèrent pas, comme le détaille l’explication officielle de la franchise en base.
| Critère | EURL | SASU |
|---|---|---|
| Statut social du dirigeant | Travailleur non salarié | Assimilé salarié |
| Cotisations sociales | En général moins élevées | Plus élevées, meilleure couverture |
| Imposition | Impôt sur le revenu ou sur les sociétés | Impôt sur les sociétés, option possible dans certains cas |
| Souplesse des statuts | Cadre plus encadré | Grande liberté de rédaction |
| Évolution | Devient SARL avec des associés | Devient SAS, facilite l’entrée d’investisseurs |
Dans les deux cas, la responsabilité est limitée aux apports, sauf faute de gestion ou garantie personnelle donnée à une banque. Pour une conciergerie qui vise plusieurs dizaines de logements et une équipe, la société à responsabilité limitée ou par actions offre un cadre plus lisible pour les propriétaires, les banques et les assureurs.
Quand deux associés se lancent, souvent l’un sur le terrain et l’autre sur le commercial ou la gestion, la SAS séduit par sa souplesse, la SARL par son cadre plus protecteur pour des associés minoritaires. Le pacte d’associés compte autant que la forme : répartition des rôles, décisions importantes, sortie d’un associé.
Si votre modèle relève de la loi Hoguet, la carte professionnelle peut être délivrée à une personne morale, à condition que son représentant légal remplisse les conditions d’aptitude et de moralité. Il faut aussi prévoir l’assurance de responsabilité civile professionnelle et, si vous encaissez des loyers pour le compte des propriétaires, une garantie financière. La question de savoir si votre activité est concernée est traitée dans l’article suivant sur la conciergerie et la loi Hoguet.
| Situation | Statut souvent retenu |
|---|---|
| Test sur quelques logements, services à la carte | Micro-entreprise |
| Fondateur seul, charges importantes | EI au réel ou EURL |
| Fondateur seul, croissance visée, protection sociale renforcée | SASU |
| Deux associés ou plus | SAS ou SARL |
| Gestion complète avec carte professionnelle | Société le plus souvent |
Le code APE, ou NAF, est attribué par l’Insee à l’immatriculation d’après l’activité principale que vous déclarez. Il figure sur l’avis de situation Siren et sert aux statistiques, à certaines conventions collectives et aux organismes sociaux. Point important : la nomenclature officielle ne contient aucun code « conciergerie ». Le bon code dépend de ce que vous faites réellement le plus.
| Code | Intitulé officiel (Insee) | Quand le retenir |
|---|---|---|
| 96.09Z | Autres services personnels n.c.a. | Services à la carte : accueil des voyageurs, courses, services aux particuliers |
| 68.32A | Administration d’immeubles et autres biens immobiliers | Gestion de biens pour le compte de tiers (propriétaires), notamment sous mandat |
Si le ménage et le linge représentent l’essentiel de votre activité, l’activité principale relève plutôt du nettoyage que des services personnels : choisissez le code qui correspond à votre première source de chiffre d’affaires. Vérification officielle : consultez la définition de chaque code dans la nomenclature de l’Insee (96.09Z) et (68.32A). Si le code attribué ne correspond pas à votre activité, il peut être corrigé par une demande de modification auprès de l’Insee. Attention : un code 68.32A n’est pas neutre, car la gestion pour compte de tiers touche à la loi Hoguet, traitée dans l’article suivant.
Ces montants ont été relevés le 2 novembre 2026 sur les sites officiels cités ; ils peuvent être revalorisés, vérifiez-les avant de vous engager.
| Sujet | Chiffre 2026 | Source officielle |
|---|---|---|
| Plafond micro-entreprise, prestations de services | 83 600 € de chiffre d’affaires annuel (2026 à 2028) | Urssaf |
| Plafond micro-entreprise, vente de marchandises | 203 100 € | Service-public.fr |
| Franchise en base de TVA, prestations de services | 37 500 € (seuil majoré : 41 250 €) | Service-public.fr |
| Cotisations sociales micro, prestations de services commerciales (BIC) | 21,2 % du chiffre d’affaires | Service-public.fr |
| Cotisations sociales micro, autres prestations de services (BNC) | 25,6 % du chiffre d’affaires | Urssaf |
| Création d’une société (frais légaux) | Environ 195 € : annonce légale ≈ 142 € HT, immatriculation 33,83 €, bénéficiaires effectifs 19,33 € | Service-public.fr |
| Création en micro-entreprise | Gratuite | Urssaf |
| Statut | Cotisations sociales : ordre de grandeur | À retenir |
|---|---|---|
| Micro-entreprise (services BIC) | 21,2 % du chiffre d’affaires encaissé | Aucune cotisation sans chiffre d’affaires |
| EURL (gérant non salarié) | Environ 40 à 45 % de la rémunération | Cotisations minimales même sans revenu |
| SASU (président assimilé salarié) | Environ 75 à 80 % du salaire net versé, charges patronales et salariales cumulées | Meilleure couverture, coût plus élevé |
Les lignes EURL et SASU sont des ordres de grandeur couramment cités, qui varient avec la rémunération : faites-les simuler sur le simulateur officiel de l’Urssaf ou par votre expert-comptable avant de décider.
Au-delà du statut, trois sujets fiscaux reviennent souvent chez les créateurs de conciergerie :
Ces points se règlent avec l’expert-comptable dès la création : ils influencent le choix du statut autant que le chiffre d’affaires lui-même.
Beaucoup de conciergeries commencent en micro-entreprise puis passent en société après une ou deux saisons. C’est possible, mais cela suppose de nouveaux contrats avec les propriétaires, un nouveau compte bancaire et, le cas échéant, une nouvelle carte professionnelle au nom de la société. Anticiper ce passage évite de tout refaire dans l’urgence en pleine saison.
Quel que soit le statut, l’activité génère une charge administrative régulière : facturation des commissions et des frais, rapprochement avec les versements des plateformes, déclarations, classement des factures des prestataires, reporting aux propriétaires. C’est précisément ce que décrit le guide des missions de l’assistante de conciergerie Airbnb.
Cas client. J’assiste la CEO d’une conciergerie Airbnb : agenda et e-mails de la dirigeante, coordination des équipes, suivi des propriétaires et appui sur la messagerie voyageurs. Lire le cas client.
Une fois la structure en place, il faut se faire connaître des propriétaires. Pour une présence régulière en ligne sans y consacrer vos soirées, voyez comment déléguer la gestion de ses réseaux sociaux.
Si vous voulez confier ces tâches à distance, découvrez mon offre d’assistante pour conciergerie Airbnb ou écrivez-moi. Vous pouvez aussi réserver directement un appel découverte de 30 minutes dans mon agenda : on liste ensemble ce que vous pouvez me déléguer, sans engagement.
La micro-entreprise pour démarrer avec peu de charges, puis une société (SASU ou EURL seul, SAS ou SARL à plusieurs) quand l’activité emploie du personnel, engage des frais importants ou nécessite une carte professionnelle.
Oui, c’est courant pour des services à la carte ou une phase de test. Il faut respecter les plafonds de chiffre d’affaires du régime et vérifier que l’activité ne relève pas de la loi Hoguet sans carte professionnelle.
La SASU offre une meilleure protection sociale et une grande souplesse, avec des cotisations plus élevées. L’EURL coûte généralement moins en cotisations. Le choix se fait avec un expert-comptable selon la rémunération visée.
Oui, la carte peut être délivrée à une personne morale dont le représentant légal remplit les conditions d’aptitude et de moralité, avec l’assurance et, en cas de maniement de fonds, la garantie financière exigées.
En principe oui : la location meublée, y compris de courte durée sur Airbnb, relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Le propriétaire est loueur en meublé, non professionnel ou professionnel selon ses recettes. En micro-BIC, le plafond 2026 est de 83 600 € pour un meublé de tourisme classé et de 15 000 € pour un meublé non classé. L’activité de la conciergerie, elle, est une prestation de services, également en BIC.
La commission n’est fixée par aucun texte. Les relevés de marché de 2026 la situent le plus souvent entre 15 % et 25 % des loyers pour des formules à la carte ou partielles, et entre 20 % et 30 % pour une gestion complète (accueil, ménage, linge, messagerie, maintenance). Vérifiez toujours si le pourcentage est calculé sur le prix du séjour avec ou sans ménage, et s’il est hors taxes ou TTC.
Il n’existe pas de code APE intitulé « conciergerie ». Le code est attribué par l’Insee d’après l’activité principale déclarée : le plus souvent 96.09Z (autres services personnels n.c.a.) pour des services à la carte, ou 68.32A (administration d’immeubles et autres biens immobiliers pour compte de tiers) quand la conciergerie gère des biens sous mandat. Les codes se vérifient dans la nomenclature officielle de l’Insee.
83 600 € de chiffre d’affaires annuel pour des prestations de services, pour 2026 à 2028 selon l’Urssaf. La franchise en base de TVA est plus basse : 37 500 € (seuil majoré de 41 250 €) pour les prestations de services.
Les frais légaux d’une société unipersonnelle s’élèvent à environ 195 € en 2026 (annonce légale d’environ 142 € HT, immatriculation à 33,83 € et déclaration des bénéficiaires effectifs à 19,33 €), hors capital. Avec une plateforme juridique, comptez 200 à 500 € tout compris ; avec un avocat ou un expert-comptable, 1 000 à 2 000 €. La micro-entreprise, elle, se crée gratuitement.
Assistante virtuelle indépendante basée à Madagascar, je travaille à distance et en français pour des dirigeants de PME, agences immobilières, courtiers et conciergeries en France.
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