Conciergerie et loi Hoguet : faut-il une carte professionnelle ?

Une conciergerie Airbnb doit détenir une carte professionnelle lorsqu’elle intervient dans la location elle-même pour le compte du propriétaire : publication et gestion de l’annonce en son nom, négociation ou acceptation des réservations, encaissement des loyers. Les services purement matériels, comme le ménage, l’accueil ou le linge, ne l’exigent pas. Entre les deux, la frontière dépend des faits : mieux vaut la vérifier avec un juriste avant de signer ses contrats.

Le sujet inquiète à juste titre : des conciergeries ont déjà été poursuivies pour exercice illégal d’une activité réglementée. Ce guide explique pourquoi la loi Hoguet s’applique à la location saisonnière, quelles activités déclenchent l’obligation et quelles options s’offrent aux conciergeries. Il est écrit du point de vue de l’organisation administrative, celle que je prends en charge comme assistante conciergerie Airbnb, et ne remplace pas un conseil juridique.

Pourquoi la loi Hoguet concerne la location courte durée

La loi du 2 janvier 1970 encadre les personnes qui, de manière habituelle, prêtent leur concours à des opérations portant sur les biens d’autrui. Parmi ces opérations figurent la location et la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, ainsi que la gestion immobilière. Une conciergerie qui loue le logement d’un propriétaire pour son compte entre donc potentiellement dans son champ, quel que soit le nom qu’elle donne à son activité.

Les activités qui déclenchent l’obligation

Les juges regardent ce que fait réellement la conciergerie, pas l’intitulé du contrat. Les échanges avec les voyageurs, les versements reçus et la façon dont l’annonce est présentée servent d’indices. Un contrat de « prestation de services » ne protège pas une activité qui, dans les faits, est de la gestion locative.

Quelle carte et à quelles conditions ?

Selon le périmètre, la carte visée est celle de la gestion immobilière ou celle des transactions sur immeubles ; la plupart des conciergeries en gestion complète s’orientent vers la carte « gestion immobilière », souvent appelée carte G, celle des professionnels qui gèrent des biens pour le compte de leurs propriétaires. Elle est délivrée par la CCI pour trois ans et suppose :

• une aptitude professionnelle, justifiée par un diplôme ou une expérience dans l’immobilier selon des conditions précises ;
• des conditions de moralité ;
• une assurance de responsabilité civile professionnelle ;
• une garantie financière si la conciergerie reçoit des fonds pour le compte des propriétaires ;
• ensuite, le respect des obligations de la profession : mandat écrit, registre, formation continue, affichage des honoraires.

Ces obligations sont celles de toutes les agences immobilières. La façon de détenir la carte au nom d’une société est abordée dans l’article précédent sur le statut juridique d’une conciergerie.

Les trois options pour une conciergerie

1. Obtenir sa propre carte

C’est la voie la plus solide pour une conciergerie en gestion complète qui vise la croissance. Elle suppose de remplir les conditions d’aptitude et d’assumer le coût de la garantie financière et de la formation continue.

2. Travailler sous la carte d’un titulaire

Certaines conciergeries exercent comme collaborateurs habilités d’une agence ou d’un réseau titulaire de la carte : les mandats sont alors signés sous la responsabilité de ce titulaire, qui délivre une attestation d’habilitation. Il faut un cadre contractuel clair sur les rôles et la rémunération.

3. Limiter l’activité aux services matériels

Le propriétaire reste l’hôte : il détient l’annonce, fixe les prix, accepte les réservations et perçoit directement les loyers. La conciergerie facture ses prestations de ménage, d’accueil, de linge ou d’entretien. Ce modèle limite le risque, mais aussi la valeur ajoutée proposée. Il convient bien aux propriétaires qui aiment garder la main sur leur annonce et leurs prix, tout en déléguant le terrain.

Les risques en cas d’exercice sans carte

• Pénal : l’exercice sans carte d’une activité soumise à la loi Hoguet est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 euros d’amende.
• Civil : le contrat peut être déclaré nul et la conciergerie privée de sa rémunération.
• Concurrence : des professionnels titulaires de la carte peuvent agir pour concurrence déloyale.
• Assurance : une activité non conforme peut compliquer la prise en charge d’un sinistre.

Mettre son organisation en conformité

Quelle que soit l’option retenue, la conformité passe aussi par une organisation administrative rigoureuse :

• des contrats cohérents avec l’activité réelle, présentés dans l’article suivant sur le contrat entre conciergerie et propriétaire ;
• un registre des mandats si vous êtes titulaire de la carte ;
• une séparation stricte des fonds des propriétaires ;
• un suivi des attestations d’assurance, des habilitations et des heures de formation ;
• des comptes rendus réguliers aux propriétaires.

Ces tâches font partie de celles qu’une assistante peut préparer et suivre, comme décrit dans le guide des missions de l’assistante de conciergerie Airbnb. La décision sur le modèle juridique, elle, reste au dirigeant et à son conseil.

Cas client. J’assiste la CEO d’une conciergerie Airbnb : agenda et e-mails de la dirigeante, coordination des équipes, suivi des propriétaires et appui sur la messagerie voyageurs. Lire le cas client.

Une conciergerie en règle a tout intérêt à le faire savoir : c’est un argument fort auprès des propriétaires. Pour le communiquer régulièrement en ligne, lisez notre guide pour déléguer la gestion de ses réseaux sociaux.

Déléguer cette partie de votre activité

Si vous voulez confier ces tâches à distance, découvrez mon offre d’assistante pour conciergerie Airbnb ou écrivez-moi. Vous pouvez aussi réserver directement un appel découverte de 30 minutes dans mon agenda : on liste ensemble ce que vous pouvez me déléguer, sans engagement.